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那些变成鸡肋的房贷

2019-02-02 21:42:06

那些变成鸡肋的房贷

本报 肖君秀 深圳报道

曾经作为银行主要资产业务的房贷,却渐渐沦为鸡肋。4月11日,深圳某银行负责个人信贷的经理李伟(化名)颇为扫兴,“今天来咨询的都是房贷,都不赚钱,有什么好做呢?”

银行对房贷的“冷淡”已迅速表现在行动上,在北京将二套房首付提高至70%之后,本报近日走访了深圳多家银行,有的银行干脆停止了房贷业务,而包括国有四大行在内更多的银行,却又维持原状不动等待进一步的风向标,对于他们来说,处于基准利率上下的房贷早已失去光环,虽然不赚钱但是为了市场份额又不得不做下去。

银行曾是房地产的“支持者,但如今站在高岗上的房地产,对银行而言渐渐烫手。但市场更多地认为,银行房贷调控可能像地方政府国五条细则一样,终虚晃一枪,房价保持稳定甚至温和上涨,将是包括银行在内各方利益者想要的结局。

房贷渐成鸡肋

经历了3月如火如荼的房产交易之后,深圳的楼市一下子显得清淡了,购房者现在都在密切关注银行的动作。

上个月,部分银行悄悄提高了二套房贷的利率,这个月他们又把目光转向了首套房贷,原来首套房八五折利率价格正在慢慢向上推高。“套房首付三成,利率没有优惠执行基准利率。”招商银行福田支行一位个贷经理告诉。据了解到,深圳四大国有银行都维持首套八五折的利率,但是工行在贷款额度低的情况下会调高至九折左右,而建行也会根据具体贷款人的情况,优惠也达到九折以上。至于首付比例,各家银行都一律提至三成,此前个别银行对于90平方米以下的首套房可以申请二成首付。

“首套房八五折利率,银行根本就不赚钱,勉强保本,即使提高至九折甚至基准利率,相对其他个人贷款还是薄利经营,根本没有什么赚头。”李伟向诉苦道。作为国有大行要承担国计民生的重任,不做房贷又不行,所以购房者也大可不必担心无处贷款。而曾经金融危机之后政府刺激楼市时,银行还沉淀了一大批房贷七折的客户,李伟透露,七折利率银行实际是亏本生意,但是就政策的延续性而言,这批客户也不大可能会中途提高利率。

一些中小商业银行则干脆不做房贷,转型支持小微贷和消费贷。一位平安银行的个贷经理向透露,“整个深圳地区的平安银行房贷都不做了,仅做公积金贷款。”民生银行深圳某支行个贷经理也告诉,二手房贷批不了,新房也没有合作项目(一般新房开发商直接与某银行合作,买房者不能自行选择贷款银行)。如此,两家银行的房贷在深圳几近停贷。

从表面看来,这次房贷收紧是国五条政策落实的结果,实际上房贷对银行早已失去吸引力,“从资本占用、收益和风险权衡量方面来计,要是我开银行我也不会做,尤其是首套房贷利率还要八五折,而小微贷摆明了1.3倍利率,当然不做这个了。”某券商金融研究人士对本报说,中小银行存贷比紧张,表内信贷仍是稀缺,当然更愿意把资金贷向收益更高的地方。

精于与钱和数据打交道的银行,在这场调控当中会尽量争取成为赢家。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,此前首套利率八五折低于基准利率,有助于增加房贷存量,但是银行利润就降低了,“现在房贷利率上调,银行利润会增加,但是规模就减少了,如何掌握这个节点平衡对银行来说很重要。”

对于大多数银行来说,房贷仍然是个贷中一块大业务,既要保持市场份额,因为未来市场谁都无法预料,同时又要保持尽可能多的盈利,挑战难度的确不小。仿似鸡肋,食之无味,弃之可惜,昔时各家银行争抢的房贷优势业务,如今已经走到了尴尬的地步。

房价考验

国五条在地方政府细则方面遭遇落空后,如今,银行由于现实的原因将房贷利率上调,似乎扛起了调控的大旗,而且效果若隐若现。

全国楼市在3月“天量”交易后,4月都进入了观望期。如深圳4月首周,二手房成交仅768套,日均成交量为去年5月份以来新低。3月份,深圳二手房成交量达17257套,环比大增376.8%,是近两年多的新高。

如今银行房产抵押或按揭贷款已握有海量的房产,成为的房产“持有者”,如果房价涨得太离谱,泡沫太大对银行来说风险更大。如果下跌的话也有风险,违约就会造成坏账。“我们希望楼市能保持平稳,温和小幅涨跌都不是问题。”某上市银行深圳分行管理人员表示。

但宋丁认为,市场从来都是博弈的,如果银行房贷利率大幅提高,又或者停止房贷的银行蔓延,会影响购房者的积极性,抑制购买需求,从而造成“供过于求”,那么房价上涨的势头将会遏制,价格将会趋于稳定甚至向下,“从现在来看,房贷停贷还只是个别现象,国有行利率变化都不太大,对市场影响还比较小,关键要看银行进一步的行动。”

近期房地产大佬纷纷谈论房地产泡沫,一直唱多的任志强依然唱多,但是高高在上的房价已让银行改变态度,宋丁认为银行收紧房贷符合国五条的要求,“国五条总要落实,现在来看通过信贷来落实,同时也反映了银行在贷款方面的谨慎态度。”

毫无疑问,土地财政模式的地方政府,只希望房价越调越高,而对于房价真正起作用的还是看信贷,而银行也是拴在房地产同一条绳子上,无论是个人房贷、房地产开发贷甚至上游的钢贸企业等等,无不与楼市息息相关,银行一直走的是边看边调的房贷策略。

其实早在2010年、2011年调控时,二套房贷利率甚至上浮高达20%-30%,尔后二套房贷利率逐渐下调,银行一直是收放自如的状态,未来也仍将如此。当然各个楼市利益相关者,都希望楼市能够平稳过渡软着陆,都不希望冲击整个经济。

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